Skontaktuj się z nami
0685635444
info@kasiaholandia.nl
Moje doświadczenie - Twój sukces!
Sprzedaż nie przerywa Wynajmu!
KK AL-Dulaimi • 23 marca 2024
Sprzedaż nie przerywa wynajmu
W prawie najmu obowiązuje zasada: "sprzedaż nie przerywa najmu" (art. 7:226 BW). Oznacza to, że umowa najmu automatycznie przechodzi na nowego właściciela w przypadku sprzedaży nieruchomości. Wydaje się to być jasne, jednak prawda jest taka, że sprawa ma swoje niuanse.
Zgodnie z prawem umów, zasadą jest, że jeśli dwie strony zawierają umowę, trzecia strona nie może z niej czerpać praw ani obowiązków. Co jednak, jeśli jesteś właścicielem i wynajmującym nieruchomość, a następnie sprzedajesz swój budynek? W takim przypadku najemca "idzie wraz z nieruchomością". Trzecia strona (kupujący) staje się więc stroną umowy, mimo że nigdy nie podpisała umowy najmu. Innymi słowy: "sprzedaż nie przerywa najmu".
Kiedy zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje?
Istnieją przypadki, kiedy nieruchomość jest sprzedawana, ale zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie ma zastosowania lub jest niepewne, czy obowiązuje.
- W przypadku umowy użytkowania
- Umowa użytkowania nie jest umową najmu. Jeśli użytkownik nie płaci wynagrodzenia, nie ma mowy o najmie i zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje. W przypadku zmiany właściciela, umowa użytkowania nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela.
- Wynajmujący nie jest właścicielem
- Jeśli wynajmujący i właściciel to nie ta sama osoba (lub podmiot prawny) i właściciel przekazuje swoją nieruchomość, umowa najmu nie przechodzi wraz z nieruchomością. Jest to konieczne, ponieważ nie wynajmujący przekazuje prawną własność, a to jest wymagane.
- Nieruchomość nie jest używana w momencie przelewu własności
- Trzecią możliwą wyjątkiem są transakcje dotyczące nowych budynków (forward funding). Deweloper zawiera umowę najmu z najemcą, ale ta nie wchodzi jeszcze w życie, ponieważ budynek nie został jeszcze zrealizowany. Następnie deweloper przekazuje grunt, na którym ma powstać budynek, lub sam budynek inwestorowi końcowemu, zanim najemca zacznie z niego korzystać. Nie jest pewne, czy umowa najmu w takim przypadku przechodzi na nowego właściciela.
Jak wynajmujący może uniknąć problemów?
- Zapisz w umowie kupna między deweloperem a inwestorem końcowym, że umowa najmu przechodzi na nowego właściciela.
- Zgódź się z najemcą, aby ten z góry wyraził zgodę na przejęcie.
- Dzięki temu będzie jasne, że kolejny wynajmujący przejmuje umowę najmu.
Jakie prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela?
- Prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po przelewie własności
Istnieje pewne zamieszanie dotyczące tego, które prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela wraz z nieruchomością. Zasada jest taka, że tylko prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po momencie przelewu, przechodzą na nowego właściciela.
Zapraszam Cię do odkrycia sekretów prowadzenia udanej firmy w Holandii z "Przewodnikiem Przedsiębiorcy" mojego autorstwa.
Ten esencjonalny e-book zebrał praktyczne porady i wnikliwe spojrzenie na holenderski rynek, kulturę biznesową, rejestrację firmy, podatki, i wiele więcej. Idealny dla obecnych i aspirujących przedsiębiorców, ten przewodnik to Twój klucz do zrozumienia i
odniesienia sukcesu w biznesowym świecie Holandii. Nie przegap tej unikalnej wiedzy, która pomoże Ci rozwinąć swój biznes na nowe horyzonty!
ZZP w Holandii: Jak przygotować się na wprowadzone zmiany?
Jeśli prowadzisz firmę w Holandii, być może zlecasz prowadzenie księgowości zewnętrznemu biuru rachunkowemu. Ale czy wiesz, że takie biuro w Holandii może otworzyć każdy, nie mając doświadczenia w prowadzeniu księgowości oraz ze nie potrzebne sa do otwarcia biura księgowego żadne dyplomy?
Już czas się rozliczyć – 4. kwartał się skończył!
Jak zaplanować urlop w 2025 roku, aby maksymalnie wykorzystać wolne dni?
Czy w Holandii znowu są równi i równiejsi? Samozatrudnieni w "aferze toeslagowej"po 2025 roku
Nowy podatek w Holandii: Co wiemy o "exit tax"?
Zbliżający się koniec roku to dla wielu przedsiębiorców czas intensywnej pracy nad zamknięciem księgowości i przygotowaniem dokumentacji. To również moment, kiedy należy zwrócić szczególną uwagę na zgodność rozliczeń, prawidłowe ujęcie kosztów oraz przygotowanie deklaracji VAT. Błędy mogą sporo kosztować – zarówno w formie kar finansowych, jak i straty czasu. W tym artykule krok po kroku przeprowadzimy Cię przez proces zamknięcia roku, abyś mógł rozpocząć nowy rok z czystym kontem i spokojem ducha.
Nadchodzi kolejny cios dla rynku wynajmu mieszkań.
Własny personel czy freelancer: co jest tańsze? Platforma Freelance.nl przeprowadziła badania dotyczące stawek freelancerów (zzp’ers) oraz pracowników zatrudnionych na stałe i stworzyła porównanie. Kto kosztuje więcej pracodawcę? Na pierwszy rzut oka freelancer wydaje się droższy Pracownicy zatrudnieni na stałe mają niższą stawkę godzinową niż freelancerzy (zzp’ers), dlatego na pierwszy rzut oka freelancing wydaje się droższą opcją. Jednak freelancerzy w wielu sytuacjach okazują się tańsi, ponieważ pracodawca nie musi opłacać składek na ubezpieczenie społeczne i inne koszty związane z zatrudnieniem stałego personelu. Freelancerzy oferują elastyczność i specjalistyczną wiedzę bez dodatkowych obowiązków, jakie wiążą się z zatrudnieniem stałych pracowników. Pracownicy na etacie przynoszą korzyści głównie w długoterminowych projektach, w których wymagane jest głębsze zaangażowanie w organizację. Oddziel wynagrodzenie od stawki godzinowej Nie oceniaj opłacalności jedynie na podstawie stawek godzinowych. Wynagrodzenie pracownika etatowego to tylko część całkowitych kosztów. W przypadku pracownika zatrudnionego na stałe należy uwzględnić koszty ubezpieczeń, składek emerytalnych, wynagrodzenia za urlop i dodatkowe świadczenia pracownicze, takie jak trzynasta pensja. Trzeba także pamiętać o kosztach administracyjnych, przestrzeni biurowej i wyposażenia. Jeśli uwzględnisz te koszty, może się okazać, że całkowite wydatki na pracownika są znacznie wyższe. W przypadku freelancerów koszty te są zazwyczaj już wliczone w ich stawki godzinowe, co daje jasny obraz rzeczywistych wydatków. Ukryte koszty związane z personelem Zatrudniając stałych pracowników, musisz liczyć się z dodatkowymi kosztami związanymi z odpowiedzialnością. Freelancerzy są odpowiedzialni za swoją pracę, a ewentualne błędy zawodowe są na ich koszt. W przypadku pracowników na etacie, gdy popełnią błąd, to ty jako pracodawca musisz pokryć te koszty. Freelancerzy mają także wyspecjalizowaną wiedzę, co oznacza, że nie musisz inwestować w szkolenia czy rozwój umiejętności. W długoterminowych projektach, gdzie potrzebne są umiejętności specyficzne dla danej branży, freelancerzy okazują się efektywniejsi. 3 czynniki wpływające na oszczędności Aby ocenić, czy freelancer jest tańszy od pracownika na stałe, musisz wziąć pod uwagę trzy czynniki: Czas trwania projektu – Jeśli projekt jest krótkoterminowy, freelancerzy są zazwyczaj bardziej opłacalni, ponieważ płacisz tylko za faktycznie przepracowane godziny. W długoterminowych projektach pracownicy etatowi są lepszym wyborem. Krótkoterminowa wiedza specjalistyczna – Freelancerzy często posiadają unikalne umiejętności, które sprawiają, że nie trzeba ich długo szkolić. Jeśli potrzebujesz wsparcia na krótki czas, freelancerzy mogą okazać się lepsi. Możliwość szybkiego skalowania – Freelancerzy oferują elastyczność w zwiększaniu lub zmniejszaniu zakresu pracy w zależności od potrzeb biznesu. Stały personel nie daje takiej swobody. Kiedy freelancer jest tańszy? Dla krótkoterminowych projektów, które trwają krócej niż rok, freelancerzy są zazwyczaj tańsi, ponieważ koszty rekrutacji, wdrożenia i dodatkowych świadczeń dla pracownika etatowego szybko rosną. Freelancerzy oferują też możliwość uniknięcia kosztów związanych z urlopami, chorobowym czy innymi przywilejami pracowniczymi. Kiedy pracownik etatowy jest lepszym wyborem? Pracownicy etatowi przynoszą stabilność, co jest szczególnie ważne w długoterminowych projektach. Mają także większe zaangażowanie w cele firmy, co przekłada się na wyższą lojalność i lepszą współpracę w zespołach. Dla dłuższych projektów, które trwają ponad rok, inwestycja w stały personel jest bardziej opłacalna. Podsumowanie Jeśli masz projekt, który trwa dłużej niż rok, zatrudnienie pracownika na stałe może być lepszym wyborem. Dla krótszych projektów freelancerzy są zazwyczaj bardziej opłacalni.
W ostatnim czasie organizacje poszukujące profesjonalistów na stanowiska tymczasowe częściej sięgają po pracowników zatrudnionych w ramach umów o pracę za pośrednictwem agencji (tzw. „detachering”), a rzadziej wybierają freelancerów (zzp). Wynika to z analizy przeprowadzonej przez Intelligence Group na podstawie danych dostarczonych przez firmę HR-tech HeadFirst Group. W przypadku zleceń, których termin zakończenia przypada po 1 stycznia 2025 roku, w 70% przypadków w minionym miesiącu zatrudniono osoby na podstawie umowy o pracę przez agencje, a w 30% freelancerów. W lipcu te proporcje wynosiły 60/40. Chociaż proporcje te często się wahają, obecna zmiana może wskazywać na bardziej trwałą tendencję, jak twierdzi Geert-Jan Waasdorp, dyrektor Intelligence Group. „Będziemy teraz analizować te dane co miesiąc, korzystając z różnych źródeł, aby móc wyciągać solidniejsze wnioski.” Według danych z platformy Sentior, analizującej zlecenia od brokerów, MSP, serwisów z ofertami pracy i systemów zakupów, 4% zleceń wyraźnie zaznacza, że nie mogą być realizowane przez freelancerów. Jest to co prawda niewielki odsetek, ale zauważalnie rosnący. Przyczyną tej zmiany może być wprowadzenie przez holenderski urząd skarbowy od 1 stycznia 2025 roku kar za niewłaściwe zatrudnianie freelancerów. Pracownicy agencji, będący formalnie zatrudnieni w ramach umów o pracę, nie są objęci tymi regulacjami. Co więcej, Intelligence Group zauważa wzrost ogólnego zapotrzebowania na zewnętrznych specjalistów. We wrześniu tego roku (dane wstępne) liczba zleceń zrealizowanych przez freelancerów i osoby zatrudnione w agencjach wzrosła o 5% w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej.
Kiery strefa zero wejdzie w twoim miescie?
Planujesz wyprowadzić się z Holandii? Warto dowiedzieć się, czym jest podatek wyjazdowy, który może mieć na Ciebie wpływ. To szczególny rodzaj podatku, który dotyczy osób przenoszących swoje miejsce zamieszkania lub firm za granicę. Wyjaśnimy, czym dokładnie jest podatek wyjazdowy, kto musi go zapłacić i jakie zmiany są w planach. Co to jest podatek wyjazdowy? Podatek wyjazdowy to kwota, którą możesz być zobowiązany zapłacić, kiedy na stałe opuścisz Holandię. Dotyczy to zarówno osób prywatnych, jak i przedsiębiorstw. Podatek ten jest naliczany od wzrostu wartości Twojego majątku, np. nieruchomości czy akcji, do momentu Twojego wyjazdu. Holenderski urząd skarbowy chce w ten sposób zapobiec sytuacji, w której osoby przenoszące się za granicę unikają płacenia podatku od zysków z tych aktywów. Jak działa podatek wyjazdowy w Holandii? Kiedy decydujesz się na przeprowadzkę z Holandii do innego kraju, urząd skarbowy może nałożyć na Ciebie tzw. „konserwującą” opłatę podatkową. To rodzaj zabezpieczenia, które ma na celu upewnienie się, że niezrealizowane zyski z Twoich aktywów nie wyjadą z kraju bez opodatkowania. Aby obliczyć, ile musisz zapłacić, należy zsumować podatek od Twojego normalnego dochodu oraz od wartości aktywów podlegających temu zabezpieczeniu. Wyższy podatek nalicza się od większych zysków, co oznacza, że osoby posiadające znaczny majątek mogą być zobowiązane do zapłaty wyższych kwot. Kogo to dotyczy? Szczególnie podatnikami są osoby posiadające znaczne udziały w firmach, czyli tzw. udziałowcy mający co najmniej 5% akcji, opcji lub praw do zysków w spółce. W przypadku wyprowadzki z Holandii, podatek ten naliczany jest tak, jakby wszystkie udziały zostały sprzedane tuż przed wyjazdem po ich rynkowej wartości. Dzięki temu Holandia może opodatkować te niezrealizowane zyski, zanim opuścisz kraj. Co może się zmienić? Holenderski rząd dąży do tego, aby jeszcze skuteczniej zapobiegać unikania podatków przez osoby wyprowadzające się za granicę. W planach są nowe przepisy, które mogą sprawić, że nawet po opuszczeniu Holandii nadal będziesz musiał płacić podatki od swojego majątku, zwłaszcza jeśli zamieszkasz w kraju o niskim opodatkowaniu. Jeśli te zmiany wejdą w życie, wyjazd z Holandii może się wiązać z wysokimi kosztami, co sprawi, że emigracja stanie się droższym przedsięwzięciem. Dlatego warto przygotować się na te zmiany i odpowiednio zaplanować swój wyjazd, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Jak możesz się przygotować? Jeżeli planujesz wyjazd, dobrze jest rozważyć szybkie podjęcie decyzji, zanim nowe przepisy wejdą w życie. Zmiany w prawie mogą sprawić, że koszty wyjazdu będą znacznie wyższe. Na ten moment przepisy są jeszcze mniej rygorystyczne, ale wkrótce może się to zmienić. Jeśli masz pytania lub potrzebujesz pomocy w organizacji wyjazdu, warto skontaktować się z ekspertami, którzy pomogą Ci przygotować się na zmieniające się przepisy. Podobne podatki w innych krajach Podobne przepisy podatkowe dotyczące wyprowadzki obowiązują także w innych krajach. Na przykład w Kanadzie osoby wyjeżdżające muszą zapłacić podatek od wzrostu wartości swojego majątku w momencie opuszczenia kraju. W USA również obowiązuje podatek dla osób, które rezygnują z obywatelstwa lub długoterminowej rezydencji.
Skontaktuj się ze mną
Skontaktuj się z nami
Znajdziesz mnie również tutaj:
Stona jest wlasnoscia:
VOF SK Organisatieadvies
Prins Bernhardlaan 158
2264CX Leidschendam