Sprzedaż nie przerywa Wynajmu!

KK AL-Dulaimi • 23 marca 2024

Sprzedaż nie przerywa wynajmu

W prawie najmu obowiązuje zasada: "sprzedaż nie przerywa najmu" (art. 7:226 BW). Oznacza to, że umowa najmu automatycznie przechodzi na nowego właściciela w przypadku sprzedaży nieruchomości. Wydaje się to być jasne, jednak prawda jest taka, że sprawa ma swoje niuanse.

Zgodnie z prawem umów, zasadą jest, że jeśli dwie strony zawierają umowę, trzecia strona nie może z niej czerpać praw ani obowiązków. Co jednak, jeśli jesteś właścicielem i wynajmującym nieruchomość, a następnie sprzedajesz swój budynek? W takim przypadku najemca "idzie wraz z nieruchomością". Trzecia strona (kupujący) staje się więc stroną umowy, mimo że nigdy nie podpisała umowy najmu. Innymi słowy: "sprzedaż nie przerywa najmu".


Kiedy zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje?

Istnieją przypadki, kiedy nieruchomość jest sprzedawana, ale zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie ma zastosowania lub jest niepewne, czy obowiązuje.

  • W przypadku umowy użytkowania
  • Umowa użytkowania nie jest umową najmu. Jeśli użytkownik nie płaci wynagrodzenia, nie ma mowy o najmie i zasada "sprzedaż nie przerywa najmu" nie obowiązuje. W przypadku zmiany właściciela, umowa użytkowania nie przechodzi automatycznie na nowego właściciela.
  • Wynajmujący nie jest właścicielem
  • Jeśli wynajmujący i właściciel to nie ta sama osoba (lub podmiot prawny) i właściciel przekazuje swoją nieruchomość, umowa najmu nie przechodzi wraz z nieruchomością. Jest to konieczne, ponieważ nie wynajmujący przekazuje prawną własność, a to jest wymagane.
  • Nieruchomość nie jest używana w momencie przelewu własności
  • Trzecią możliwą wyjątkiem są transakcje dotyczące nowych budynków (forward funding). Deweloper zawiera umowę najmu z najemcą, ale ta nie wchodzi jeszcze w życie, ponieważ budynek nie został jeszcze zrealizowany. Następnie deweloper przekazuje grunt, na którym ma powstać budynek, lub sam budynek inwestorowi końcowemu, zanim najemca zacznie z niego korzystać. Nie jest pewne, czy umowa najmu w takim przypadku przechodzi na nowego właściciela.


Jak wynajmujący może uniknąć problemów?

  • Zapisz w umowie kupna między deweloperem a inwestorem końcowym, że umowa najmu przechodzi na nowego właściciela.
  • Zgódź się z najemcą, aby ten z góry wyraził zgodę na przejęcie.
  • Dzięki temu będzie jasne, że kolejny wynajmujący przejmuje umowę najmu.


Jakie prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela?

  • Prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po przelewie własności

Istnieje pewne zamieszanie dotyczące tego, które prawa i obowiązki przechodzą na nowego właściciela wraz z nieruchomością. Zasada jest taka, że tylko prawa i obowiązki, które stają się wymagalne po momencie przelewu, przechodzą na nowego właściciela.


Zapraszam Cię do odkrycia sekretów prowadzenia udanej firmy w Holandii z "Przewodnikiem Przedsiębiorcy" mojego autorstwa.

Ten esencjonalny e-book zebrał praktyczne porady i wnikliwe spojrzenie na holenderski rynek, kulturę biznesową, rejestrację firmy, podatki, i wiele więcej. Idealny dla obecnych i aspirujących przedsiębiorców, ten przewodnik to Twój klucz do zrozumienia i

odniesienia sukcesu w biznesowym świecie Holandii. Nie przegap tej unikalnej wiedzy, która pomoże Ci rozwinąć swój biznes na nowe horyzonty!





Kup Teraz
Autor: KK Al-Dulaimi 7 kwietnia 2025
Zakup auta do działalności w Holandii to decyzja, która ma poważne konsekwencje podatkowe i finansowe.
Autor: KK Al-Dulaimi 3 kwietnia 2025
Wet VBAR i stawka minimalna od 2026
Autor: KK Al-Dulaimi 3 kwietnia 2025
Zmiany dla spółek osobowych - czyli takich jak np. VOF
Autor: KK Al-Dulaimi 31 marca 2025
Sprawdź, czy też masz prawo do odszkodowania!
Autor: KK Al-Dulaimi 26 marca 2025
Chcesz dołączyć do pozwu?
Autor: KK Al-Dulaimi 18 marca 2025
BKR Registratie – Co to jest, jakie ma konsekwencje i jakie są kody?
Autor: KK Al-Dulaimi 14 marca 2025
Czy księgowy może zatrzymać Twoją administrację?
Autor: KK Al-Dulaimi 10 marca 2025
Jak poprawnie napisać ofertę na rynek holenderski?
Autor: Katarzyna Al-Dulaimi 11 lutego 2025
Jak ogłosić upadłość w Holandii? Jako ZZP, BV i osoba prywatna
Autor: KK AL-Dulaimi 5 lutego 2025
Czy Twoje koszty są legalne?
Autor: KK Al-Dulaimi 3 lutego 2025
Wyższe kary za nielegalne zatrudnienie w Holandii – co musisz wiedzieć?
Autor: KK Al-Dulaimi 30 stycznia 2025
Aktualne trendy w sektorze ZZP w Holandii w 2025 roku Holandia od lat jest rajem dla samozatrudnionych (ZZP – Zelfstandige Zonder Personeel). Jednak rok 2025 przynosi istotne zmiany, które mogą wpłynąć na sposób prowadzenia działalności przez freelancerów i małych przedsiębiorców. Jakie trendy dominują w sektorze ZZP i na co należy się przygotować? 1. Koniec fakturowania za godzinę – czas na rozliczanie projektowe Coraz więcej firm przechodzi na model fakturowania za projekt zamiast klasycznego rozliczania godzinowego. Ten trend wynika nie tylko z nowych regulacji, ale także z rosnącej potrzeby precyzyjnego określania kosztów usług. Jeśli jesteś ZZP, warto już teraz dostosować swoją ofertę i jasno określić warunki współpracy z klientami. Co to oznacza dla Ciebie? Lepsze zarządzanie czasem i budżetem. Możliwość zwiększenia stawek za wartość, jaką dostarczasz, a nie za liczbę godzin. Potrzeba wypracowania nowych metod wyceny projektów. 2. Nowe regulacje dotyczące ZZP Rząd holenderski wprowadza coraz więcej przepisów mających na celu ograniczenie fałszywego samozatrudnienia. W praktyce oznacza to, że jeśli pracujesz tylko dla jednego klienta, może się okazać, że zostaniesz potraktowany jak pracownik etatowy. Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto: Współpracować z kilkoma klientami jednocześnie. Prowadzić działalność w sposób, który jednoznacznie wskazuje na niezależność biznesową. Konsultować się z księgowym w sprawie umów i sposobu rozliczeń. 3. Wzrost znaczenia automatyzacji i narzędzi online ZZP coraz częściej korzystają z nowoczesnych technologii, które ułatwiają prowadzenie działalności. Od automatycznych systemów do fakturowania, przez chatboty obsługujące klientów, aż po AI wspierającą marketing – nowoczesne narzędzia stają się niezbędnym elementem biznesu. Jakie technologie warto wdrożyć? Programy do automatycznej księgowości (np. Moneybird, Exact Online). Narzędzia do zarządzania projektami (np. Trello, Asana). AI do obsługi klienta i marketingu (np. ChatGPT, Jasper AI). 4. Rosnąca konkurencja i potrzeba budowania marki osobistej Liczba ZZP w Holandii rośnie, co oznacza większą konkurencję w wielu branżach. Aby wyróżnić się na rynku, kluczowe jest budowanie silnej marki osobistej. Warto inwestować w profesjonalną stronę internetową, aktywność w mediach społecznościowych oraz content marketing. Co możesz zrobić już teraz? Prowadzić bloga (tak jak ja!), dzieląc się wiedzą i doświadczeniem. Tworzyć wartościowe treści na LinkedIn i Instagramie. Budować sieć kontaktów i uczestniczyć w eventach branżowych. 5. Elastyczność i rozwój – klucz do sukcesu w 2025 roku Przedsiębiorcy, którzy będą elastyczni i otwarci na zmiany, poradzą sobie najlepiej. Kluczem do sukcesu jest ciągłe podnoszenie kwalifikacji, dostosowywanie się do nowych regulacji oraz skuteczne zarządzanie finansami. A Ty, jak widzisz swoją przyszłość jako ZZP w Holandii? Jakie zmiany już wdrożyłeś w swoim biznesie? Daj znać w komentarzu i podziel się swoimi doświadczeniami! Jeśli masz pytania lub chcesz się dowiedzieć więcej o prowadzeniu działalności w Holandii, śledź mojego bloga – regularnie dzielę się praktycznymi poradami dla przedsiębiorców!
Więcej wpisów